过去二十多年，中国房地产的高速增长，依托的是城镇化、人口流入、土地开发和住房需求的多重推动。房企通过拿地、开工、预售、回款，再把资金投入下一轮开发，这种高周转模式曾让行业迅速扩张。但今天，房地产面对的已经不只是销售变慢、价格调整，而是底层运行逻辑正在改变。
10月20日，高盛发布了两份报告，给出一个值得细看的判断：未来10年，房地产不会只是简单的“触底反弹”，而是要经历几次关键转折。2028年前后新房有效供应可能明显下降，2031年土地市场仍将承压，到2032年新开工和开发投资可能发生结构性变化；而真正由人口、城镇化和住房更新需求驱动的新阶段，要到2030年以后才会逐渐出现。这意味着，未来楼市的机会不再是“买什么都涨”，而是集中在供给收缩、城市分化、存量更新和企业洗牌之中。
一、库存不少，但能卖的并不多
谈到房地产库存，很多人的第一反应是“房子这么多，什么时候消化完”。但高盛认为，比库存数量更重要的是，这些库存能否转化为有效供给。报告对18个样本城市调查后发现，截至2026年上半年，账面库存平均约相当于7年的销售规模，但真正能进入销售环节的库存，大约只相当于27个月。差别为什么这么大？因为很多库存并不是已建成的商品房，而是土地、停工项目和长期没有进展的工程。样本城市中，未售住宅库存占总供应量的比例约36%，而这些未售住宅对应的待开发土地又占到全部土地的四分之一左右。
根据高盛测算，2026年年底之前，中国待售住宅库存价值约44万亿元，其中约34%是不能顺利转化为销售的“沉淀库存”；到2030年、2035年，这一比例可能进一步上升。这不是说库存会自动消失，而是账面上的土地和项目，不一定能马上变成居民买得到、开发商卖得出的房子。所以未来看楼市，不能只看“库存还有多少”，还要看：有多少项目能复工、有多少土地能开工、有多少房子能按市场接受的价格完成销售。
二、2028年：新房供应可能先收缩
高盛给出的第一个关键时间点，是2028年前后。过去房企用预售款推进开发：先拿地、后开工、卖掉房子再去拿新地。随着现房销售等方式推进，房企资金回笼时间可能变长，部分项目需要完成更多建设才能上市销售。高盛把库存大致分成两类：一类是在建、符合原有销售条件的项目，以及竣工但尚未售出的房子，这部分仍可较快进入市场；另一类是未开发土地、尚未满足规划条件的项目，以及未来新拿的地块，这部分销售时间会被推迟。
于是可能出现一个看似矛盾的现象：市场上并不缺土地，但可以马上出售的新房却变少了。高盛认为，2028—2029年之间新房可售供应量将显著减少；2030年之后会因部分项目竣工有所回升，但从2033年开始又会出现下降。不过，供应减少不等于房价普涨。人口流入、就业机会和购买力较强的城市，供需关系可能先改善；缺少产业和人口支撑的城市，即便新房减少，房价也很难很快反弹。本轮供应收缩不会带来整体价格上涨，而只会加剧城市之间的分化。
三、2031年：土地市场告别高增长
过去的土地市场，是地方政府、房企和城市基础设施建设之间的桥梁：地方通过土地出让获得收入，房企拿地储备未来项目，房地产开发带动建材、家居、建筑等众多行业。但新房销售规模减小、预售回款变慢之后，房企可用资金变少，土地市场也会受到影响。高盛认为，未来几年土地交易量将受成交量和土地价格下跌影响；到2030—2032年，由于可依赖预售回款支撑再投资的项目数量减少，土地市场可能承受更大压力。报告预测，到2035年，中国300个大中城市住宅用地拍卖收入将从目前每年约1.7万亿元降到4000亿元左右。这是长期预测，实际结果仍受政策、市场和经济环境影响，但大体方向已经清晰：土地市场很难再回到过去那种持续扩张的状态。房企也不能只靠销售额和拿地数量来判断竞争力，未来拼的是现金流、负债水平、项目盈利能力和城市布局，谁能稳稳把项目交付出来，谁才能真正活下来。
四、2032年：投资回升，未必等于楼市复苏
土地成交下降，往往会传导到新开工。根据高盛预测，到2031年，我国住宅新开工面积将降到2026年水平的一半以下，房地产开发投资也将比此前高点低很多。但报告并没有简单认为之后会一路下降。由于早期建造的房子已经出现老化，到2032年左右，拆除、重建和城市更新需求可能增多，从而带动新开工和开发投资出现阶段性变化。预计今后新开发面积将保持在每年3—4亿平方米左右，主要来自存量住房改造。
这和过去不同：过去房地产投资主要靠新建住房、城市扩展和土地开发；未来投资可能更多来自旧房翻新、拆迁重建和居住环境改善。但也不能看到“重建”两个字就直接理解为楼市全面复苏。老房子拆除之后，新房子卖给谁？资金从何而来？居民能否接受更高的费用？项目改造后是否真的有需求？这些问题不解决，拆除重建就很难形成持续的市场循环。
五、2030年之后：住房需求进入新阶段
供给在变，需求也在变。高盛认为，2030年以后，中国结构性住房需求将以更快速度下降，主要原因是人口减少、城镇化进程减慢以及家庭住房拥有率已经很高。报告测算，2025—2035年间，中国总人口将从目前14.1亿减少到13.6亿左右，城镇化率还会提高，但增长速度会比过去10年慢。改善需求也会变化：家庭规模变小，人均住房面积增长放缓，单靠“换更大的房子”来刺激市场越来越难。
但这不代表住房需求会消失。高盛还提高了拆旧建新的需求预测：2035年之前，替换型住房需求量可能达到约3.6亿平方米，是2025年的三倍多。原因很现实：2000年之前建造的住宅，未来将集中进入维修、改造和更新期。也就是说，未来房地产需求可能不再主要来自“第一次买房”，而是来自“把旧房换成更安全、更舒适、更适合生活的房子”。
六、2035年：二手房成为市场主角
把这些变化放在一起看，未来楼市的主战场可能慢慢转移。新房供应量变小，人口增长速度变慢，存量房更新力度加大，二手房交易的重要性就会提高。根据高盛预测，2027年新房和二手房交易比例将是45%与55%，2030年二手房比例提高到63%，2035年可能上升到75%。这意味着，以后买房的人会越来越重视房屋本身的居住价值和流动性：位置好不好、配套是否齐全、物业怎么样、房龄能否接受、以后有没有业主接盘，这些因素会比当年的价格更重要。
对房企而言，规模扩张的时代已经结束。真正有竞争力的，不是拿地最多的公司，而是现金流稳定、负债少、产品适销对路的企业。对普通购房者来说，也别再把所有房子都当成同一种资产。人口流入、产业稳定的城市，与人口流出、库存积压的城市，未来的差别会很大。看清城市、看清房子、看清自己的收入和居住需求，比押注某一个年份或某一个数字，更有实际意义。
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